A apreensão imobiliária nº 2 já começou

O mercado imobiliário nos Estados Unidos caiu, e em alguns grandes mercados isso ocorreu de forma muito dramática. Outros mercados ficam um pouco para trás.

Foi assim que aconteceu durante a última Busta Habitacional, que agora chamo de Busta Habitacional #1. Durante o Housing Bust #1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. estavam um pouco à frente; outros lugares, como São Francisco, ficaram um pouco atrás. Em 2007, as pessoas em São Francisco pensaram que seriam poupadas à crise imobiliária que viram acontecer por todo o país. E então chegou a São Francisco com força total.

Desta vez, São Francisco e Silicon Valley, e toda a área da baía de São Francisco, estão na vanguarda, juntamente com Boise, Seattle e alguns outros. Na área da Baía de São Francisco, durante os primeiros 10 meses desta crise imobiliária, a Busta Habitacional #2, o preço médio das casas despencou mais rapidamente do que durante os primeiros 10 meses da Busta Habitacional #1. É isso que estamos vendo. Entrarei em detalhes em um momento.

Nos EUA, as vendas de casas caíram mês após mês desde que as taxas hipotecárias começaram a subir, há um ano. Em Janeiro, nos EUA, as vendas totais de casas caíram 37% em relação a Janeiro do ano passado. As vendas despencaram em todas as regiões, mas despencaram pior no Ocidente, 42% ano a ano, e a menos pior, se assim posso, no Centro-Oeste, 33%. Isso está acontecendo em todos os lugares.

O preço médio de todos os tipos de casas nos EUA caiu em Janeiro pelo sétimo mês consecutivo, uma queda de mais de 13% em relação ao pico de Junho. Parte do declínio é sazonal e parte não.

Essa queda reduziu o ganho ano a ano para apenas 1,3%. A este ritmo, assistiremos a uma queda de preços anual em Fevereiro ou Março, o que seria a primeira descida de preços anual nos EUA desde a crise imobiliária 1.

As listagens ativas aumentaram quase 70% em relação ao ano anterior, embora pelos padrões históricos ainda sejam baixas. Muitos vendedores estão sentados em suas propriedades vagas e mantendo-as fora do mercado, e estão colocando-as no mercado de aluguel ou tentando vendê-las como aluguéis por temporada. E todos esperam que “isto também passe”.

“Isto também passará” – são as taxas de hipoteca. A taxa média de hipotecas fixas de 30 anos ultrapassou os 7% no final do ano passado e, em Janeiro, caiu, chegou aos 6% e toda a indústria respirou aliviada. Isto baseava-se em esperanças fervorosas de que a inflação simplesmente desaparecesse e que a Reserva Federal cortasse as taxas de juro em breve e acabasse com todo este pesadelo.

Mas no início de Fevereiro percebeu-se que a inflação não estava simplesmente a desaparecer. Os dados de inflação de sexta-feira confirmaram que a inflação está a reacelerar, que já iniciou o processo de reaceleração em dezembro. Os preços de alguns bens caíram, mas a inflação nos serviços atingiu o máximo em quatro décadas. Os serviços representam quase dois terços daquilo em que os consumidores gastam o seu dinheiro. É muito difícil desalojar a inflação dos serviços. A Reserva Federal vai ter muito trabalho a lidar com isto – o que significa taxas mais elevadas durante mais tempo.

E as taxas hipotecárias aumentaram novamente e na sexta-feira voltaram a cerca de 6,9%, de acordo com a medição diária do Mortgage News Daily. Apenas um fio de cabelo abaixo dos 7% mágicos.

E os potenciais vendedores ainda estão sentados em seus imóveis vagos, pensando: e isso também vai passar.

Então, quantas casas vagas existem? O Census Bureau rastreia isso. No quarto trimestre do ano passado, havia quase 15 milhões de unidades habitacionais vagas – ou seja, casas unifamiliares, condomínios e apartamentos para alugar. Isso representa mais de 10% do parque habitacional total.

Em 2022, o número total de domicílios aumentou mais de 1,3 milhão. Se cada unidade habitacional for ocupada em média por 2,5 pessoas, isso representará 3,3 milhões de pessoas a mais que no ano anterior. A população dos EUA não cresceu tão rápido em 2022.

Ok, agora existem quase 15 milhões de unidades habitacionais vagas. Deles, 11 milhões ficaram vagos o ano todo. Alguns dos 11 milhões estavam sendo reformados para serem alugados e outros estavam à venda, e esse é o estoque que realmente vemos, e há outras razões pelas quais as casas estavam vagas.